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商业地产增值的原理及应用案例

2019-06-22来源:唐点游戏

作者:王玮;来源:王玮_商业地产


【明哥导读】本文非常好地解释了什么是商业地产的资产增值,以及增值的源泉。


从商业地产最基本的定义开始,简单地说所有收租物业都是属于商业地产的范畴,包括购物中心、办公楼、产业园、商铺以及酒店和服务式公寓等。而商业地产的盈利模式就是:

 

盈利模式 = 租金收入 + 资产增值

 

而估值的收益法公式为:

 

估值 = 收益/资本化率

 

我特别强调购物中心或者商业地产的估值方法只能是收益法而不能是比较法或者成本法。

 

如果我家里的三房一厅价值500万,那么我的同一小区的同一房型的价格都将在500万左右上下波动。这个就是比较法,大家应该很好理解。而对于一个成熟商圈的一个商场经过3年、5年或更长的时间和所在商圈达到了某种平衡,突然间在这个商场的旁边出现了和这个商场体量相同供给类似的商场(因为根本就没有那么大的差异化的空间),你还能说这个商场和之前那个已经存在的商场估值一样吗?显然是不能的。因为这个新开的商场稀释了供给。所以比较法不适用于商业地产的估值。

 

而对于成本法以我们分析会之前上午参观考察的杭州来福士广场为例。杭州来福士广场当初的楼板价为3000年元左右。而目前周边的地块的楼板价已经突破4万多元。你能说在来福士广场旁边未来新建的购物中心的估值是它的楼板价加上它的建安成本吗?显然也是不能的。


所以商业地产只能是收益法。收益法估值只关注商业地产的这个盒子可以产生多少租金和可以持续产生租金的能力和潜力。你也可以把这种潜力理解为资产的资本化率。

 

下面我通过西田澳大利亚的格兰购物中心的一个改造案例解释基本的估值方法和思路。

 

格兰购物中心的挑空区域

 

这是西田格兰购物中心,你可以看出就是一个非常简单的两层的购物中心,为了保证很好的通透性,二层屋顶的阳光可以通过较大的挑空直射到一层。整个商场都很明亮。但是随着时间的进展,商圈的人口和收入都在增加,所以需要增加租赁面积。怎么做呢?通过填回部分挑空来增加租赁面积的工程。


 图: 完成挑空改造后回填的空间

 

这个就是改造完成后西田田增加的面积空间。这是在二楼。


图: 通过增加挑空一侧的凸出的半圆增加的面积

 

类似地,西田还通过这样的方法在挑空的一侧增加租赁空间。


图: 改造和估值分析

 

1、改造后新增的面积可以增加年租金收入5万澳元:

2、这个改造工程需要投入65万澳元;

3、Yield,就是投入产出比,也就是: 5万/65万=7.7%, 即投资回报或者叫ROI,为简单起见,就叫收益。

4:购物中心的资本化率(Cap),或者租金的资产转化率,在这个项目中经过数年稳定营运的格兰购物中心的资本化率为6.5%。

5、对于这个改造工程所带来的5万租金收益将给估值带来76.9万的价值增值 

6、用76.9万减去65万的改造投入,格兰购物中心的这个改造工程还实现11.9万澳元的开发利润或者也叫价值提升。


我要给大家解释的是这个资本化率是除法概念。是用购物中心的总的收益除以资本化率得到这个购物中心总的估值。所以说决定一个购物中心估值最关键的就是租金收益(分子),而你的租金收益的稳定性、可持续性和未来的增长潜力等综合要素就决定了你的资本化率的优劣(分母)。

 

对于格兰购物中心来说,假设这个商场的租金收益为1亿澳元,则这个购物中心的估值就是15.3亿澳元。估值=1亿/6.5%=15.3亿澳元。

 


我和西田的朋友讨论得知改造是西田实现价值提升的最主要的举措,这也是为什么西田要拥有自己的设计和施工团队的一个原因。不然的话如果你仅靠租金积累,西田是无论如何做不到现在这样的资产价值的。

 

关健是这个估值公式:估值=收益/资本化率。而且这是一个分子和分母的联动效应。就是说如果你的租金上不去,你不能忽视的是这时的资本化率作为分母的数据是急剧放大的。分子变小和分母变大的共同作用造成你的资产呈指数级的下降,都不是线性的。就是我们说的2次方、3次方等,所以叫断崖式地下降就很正常了。但是很多开发商的老板不明白这个道理。还是以房地产式的加减法思维而不是以金融属性的除法思维看待商业地产。

  

在了解了收益和资本化率,知道了估值等于收益除以资本化率后,事情就简单了。我再给大家看西田米兰达的项目,具体怎么改造我就不展开了,这绝对是一个全球区域型购物中心的改造标杆。  

图:西田米兰达改造开发目标的投入和估值说明

 

1、2016改造之前,米兰达购物中心的销售额是6.92亿澳元。

2、改造以后要达到的销售额是9亿到9.3亿。

3、目前的资本化率是5.75%,现有购物中心估值为13.86亿澳元。

(1)其实这个也等于告诉了你米兰达购物中心目前的收益为:13.86 X 5.75%=7970万澳元。

 (2)用7970万除以9.92亿,你能够得到米兰达购物中心大概的收益和收入之比为11.5%(为帮助理解有点类似我们讲的租售比,但西田这里是去除成本的收益【明哥注:去除成本的收益即净租金收益,租售比是毛租金收益】。

 4、改造的投入成本为4.35亿澳元。收益率是7%,就是简单地说我投入这4.35亿,每年可以带来3045万的新增租金收入。【明哥注:指新增3045万净租金收益】。

 5、用改造之前的7970万的租金收入加上新增的3045万得到1.1亿澳元,再除以进一步优化的资本化率5.5%,则改造后米兰达的估值为20亿澳元。

 6、实现价值提升或开发利润1.79亿=20亿现在估值-原有估值13.86亿-4.35亿的改造投入。

 

米兰达最后实际的实现价值均超过以上预期。所以说是全球区域型购物中心改造的标杆,去年澳大利亚Scentre Group购物中心的股东大会也是在米兰达现场的电影院举行的。

 

我们国内的开发商包括整个市场对这些估值意识是比较缺乏的。


记得几年前有一位万达朋友告诉我宁波万达广场改造,新投入了2个亿,结果改造后换来了1000万的新增租金收入。然后王健林说了,今后这种投入2个亿增加1千万租金的事情不要再干了。万达包括王建林在内不知道这其中的道理,其实整个万达商业有没有5%的收益都是个大问题的。

  

我接触的另外一家开发商,他们叫我去看项目改造,我真的觉得机会很好,我初步保守的估计收益也在25%以上。但这位经理人告诉我,如果我提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。这就是我说的典型的房地产的加减法思维。


进一步列出一个典型的国内商业地产集团公司的总的估值公司的公式,即:

 

总估值=收益1/Cap1+收益2/Cap2+······+收益n/Cap.i

 

国内的做加减法思维的房地产公司的老板们无限地扩张项目,以为新建项目租金收益低不是问题,反正都是累加,却恰恰忽视了还有一个资本化率的分母会随着租金和收益的降低而扩大的。这些老板们真的不知道做购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值。由于忽视或者是真的不知道这些基本的估值原理。提出了所谓的“轻资产”,完全忽视资产的增值的这块更重要的盈利模式。不但误导了行业,也忽悠了自己。

 

最后,摘录西田创始人弗兰克·洛伊书中的一段话,你可以看到西田是如何看待自己的购物中心的:

 

应该从两个方面剖析西田。消费群体看到的是繁荣的购物中心,投资群体看到的是支撑它们的资本结构。营运方面是要顾及这些砖瓦资产的有序的运转并始终处于行业的前沿,财务方面则关注的是通过不断调整资本结构以确保购物中心业主始终具有最好的持有模式。弗兰克具有长期的营运购物中心方面的经验,但他真正的兴趣还是在财务结构的资本运作方面:“开发购物中心需要大量的资金,们一直在为我们的营运寻找新的投资方式。”他为公司看不到的“财务大脑”和看到的购物中心感到同样的骄傲。

  

我们的许多购物中心的决策者们根本就是无视和缺失这个“财务大脑”。


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